心碎乌托邦

　　■会议进行期间，有人冲进会场推倒点票设备。新快报记者陈婕/摄

　　7月8日下午1时30分，中山市坦洲中颐海伦堡小区举行首届业主大会约，20名青年男子剪断铁丝网从外围冲进了设在学校内的会场，并与点票人员发生冲突，这些忽然入侵的男子推倒了桌子与音响设备，抢走了两箱约400张选票。事件中共有7名业主受伤，被警方带走的一名嫌疑人已证实是小区保安。

　　物管公司称业委会选举程序有问题，但即使程序真有问题，自然有住建局、街道办等部门制止，物管有何资格阻挠甚至抡起“大棒”？现今，广东正在开展“三打两建”建设“幸福广东”的专项整治工作，物管的暴力行径是否该受到严惩呢？

　　业委会成立之难，业委会成员被打已非个别事件。

　　那些年 那些被打的业委会成员

　　2007年7月30日清晨，白云畔山花园业委会主任李迎秋在小区门口被4名大汉追砍，一度生命垂危。事后警方查明，因其与小区开发商——圣地房地产开发公司“作对”，该公司前员工罗勤伟雇凶打人。2010年11月，四名“打手”以故意伤害罪从重被判处3年半到18年不等的有期徒刑。

　　2008年12月22日，聚德花苑业委会委员萧河晚上在小区门口遭数名歹徒砍伤。小区新物管公司老总陈安、原物管公司保安队队长陆万恒等9人被控故意伤害罪。

　　2010年10月24日，顺德某小区业主委员会主任的他在自己的茶庄内被三个男子持刀砍伤手臂、大腿及背部。被砍伤那天刚好是他与小区内其他业主委员会成员商讨后贴出召开业主大会告示的第六天。据他回忆，在此之前他为了筹备首届业主大会，曾被电话恐吓，还有陌生人到茶庄恐吓他。

　　2011年7月，新世界东逸花园业委会筹备组成员称“在这一次筹建过程中，我们几个筹备组的成员都收到了来源不明的恐吓电话，家里的门锁被堵，但这并不能阻扰我们筹建业委会的信心。”。

　　2011年7月，北京望京慧谷阳光小区业委会秘书长纪先生收到死亡威胁。原本贴着福字的家门上，被人用红漆喷上了一个“死”字。纪先生称，早在6月20日，他家座机就接到威胁电话，让其小心全家安全。当天还发现家门的锁眼被人灌了胶水。

　　业委会成立难运作更难 业主自治条件不成熟？

　　2011年5月，经历重重困难成立的中海康城第一届业委会到期换届改选，全小区3782户近万名业主，仅一人递交参选材料。这是一个以年轻人为主、态度积极、业主自治意识强烈的社区，然而直到2012年7月，第二届业委会仍因候选人不足未能成立。

　　历经千辛万苦成立起来的江南新村业委会，在两年前第二届业委会换届中，经历了当地街道办事处及番禺区房管局先是要求原业委会主持换届工作——然后是暂停换届工作——以业委会任期已到为由解散了业委会——然后由街道办、居委会亲自主持换届，结果最终宣布江南新村业委会换届不成功，业委会就此烟消云散，原来一度红红火火的业委会，成为了江南新村业主的记忆。

　　新快报在番禺91个业委会的调查中发现，业委会数量大幅下滑，自2007年《物权法》颁布实施之后的近百个业委会目前仅有29个还在正常运作。其余不是换届选举难产，就是无法联系到业委会成员。

　　广州房管局一名官员曾私下透露，广州目前还不具备实行小区业主自治的条件，小区实行业主自治很少看到有成功的案例，因此维持现有的开发商自行组建物业公司管理小区可能更为合适。

　　解析：业委会成立为何如此之难？

　　业委会对业主权利的实现起了保障作用，成立业委会才有机会改变弱势格局。但为何，业委会成立如此之难？

　　功利主义：只有少部分小区在需要维权时才想到了成立业委会。平时对业委会工作并不了解也谈不上支持。

　　开发商阻挠：在成立业委会过程中，开发商、物管处设置重重障碍，致使小区业委会长期建立不起来。业委会会监督物管的工作，对业主权利的实现起了保障作用，但一贯强势的开发商和物管并不甘心受监督，并希望能操纵业委会，实现自身利益最大化。

　　业委会工作繁琐不被理解：中海康城第一届业委会成员无报酬，利用自己的休息时间做了大量工作，但仍有业主质疑业委会成员的动机，甚至有人怀疑业委会主任贪污，业委会成员表示“非常寒心”，因此无人再愿意参选第二届业委会。

　　业委会组建有何规定？

　　2010年1月1日，住建部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》正式实施。

　　什么样的人具备参与业主委员会委员的资格？必须是业主，业主指房屋的所有权人，特别需要指出的是未登记为房屋所有权人、未在购房合同上具名者不具备参加业主大会筹备组、成为业主委员会委员的资格。

　　业主大会筹备过程中，需要把握哪些关键性步骤环节？首先符合成立业主大会条件的，业主可向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求；由政府负责组织、指导成立首次业主大会筹备组；期限是在收到上述申请后60日内。筹备组组长必须由街道办事处、乡镇政府代表担任；筹备组中业主代表须由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐；筹备首次业主大会应在90日内完成，首次业主大会最主要的使命是表决通过业主大会议事规则、管理规约，确定业主委员会委员候选人名单，制定业主委员会选举办法等议题。如果筹备组未能在组成之日起90日内合法成立业主大会，说明筹备组的工作未能完成，应解散该筹备组，由政府部门组织业主重新推选成立新的筹备组。

　　如何避免在业主委员会成立过程中广大业主的权益被侵犯？建议应由政府全程监督投票过程，根据《业主清册》认真核对业主身份，投票箱由政府负责保管，开票过程亦由政府监督。首次业主大会召开时应当由物业管理区域内专有部分占总建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加才算有效。在投票过程中，如遇有修改已公示的管理规约、业主大会议事规则草案情况的，对草案修改前的投票应当作废，修改后的管理规约、业主大会议事规则应重新公告，由业主重新投票表决。应特别指出的是：业主未将选票投回选票箱的，应视为业主弃权而非赞成。